Bonus prima casa 2024: a chi spettano le agevolazioni? Requisiti e novità

Quando si acquista una casa, uno tra gli aspetti da considerare sono le tasse e le imposte che verranno applicate alla compravendita. Queste ultime variano a seconda che l'immobile acquistato sia una prima casa oppure no, venga acquistato da privati o imprese soggette a Iva, e se a comprare siano persone di età inferiore a 36 anni. L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato sul proprio sito una guida aggiornata al mese di luglio 2024 con tutte le novità e le istruzioni per quello che è stato definito il bonus prima casa, ovvero le agevolazioni previste per chi compra un immobile da adibire ad abitazione principale.

 Normalmente, chi acquista una casa deve pagare l'imposta di registro sul prezzo della cessione. Quest'ultima è pari al 9 per cento. Inoltre, bisogna pagare anche le imposte ipotecarie e catastale, che sono dovute nella misura del 50 euro ciascuna. Nel caso di vendite soggette a Iva, l'aliquota da applicare è pari al 10 per cento e per le imposte di registro, ipotecarie e catastali bisogna pagare un importo fisso di 200 euro. Il bonus prima casa interviene su questi valori, introducendo agevolazioni per coloro che acquistano un immobile da destinare ad abitazione principale. 

 Bisogna distinguere tra acquisti da privati oppure da imprese. Nel primo caso, e anche qualora si acquisti l'immobile da una azienda che opera in esenzione Iva, l'imposta di registro è ridotta dal 9 al 2 per cento. Invece, le imposte ipotecarie e catastali saranno dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Qualora, invece, l'impresa dalla quale si acquista la prima casa sia soggetta a Iva, le imposte previste sono pari a 200 euro e si applica l'aliquota ridotta dal 10 al 4 per cento. 

 Per favorire l'autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73 del 2021, noto come decreto “Sostegni bis”, aveva introdotto nuove agevolazioni fiscali riguardanti le imposte indirette per l'acquisto della prima casa. Queste agevolazioni riguardavano gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022 ha prorogato di sei mesi. La legge di bilancio 2023 ha prorogato il termine per un altro anno. Conclusione: fino al 31 dicembre del 2023 le persone under 36 con Isee fino a 40mila euro hanno potuto beneficiare dell'esenzione totale delle imposte dovute. Questa agevolazione, però, non stata prorogata per il 2024. Di conseguenza, dal primo gennaio di quest'anno i giovani possono accedere solo al bonus prima casa ordinario. 

 Nei giorni scorsi, l'Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida aggiornata al luglio 2024 sulle agevolazioni previste per chi acquista casa. Come si legge sul sito ufficiale del Fisco, lo scopo è fornire “le principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter 'sfruttare' tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera)”. Nella guida, particolare attenzione è dedicata al sistema del “prezzo-valore”. Infatti, come spiega l'Agenzia delle entrate, “non tutti forse sanno che, in base a questa regola: la tassazione dell'atto avviene sul valore calcolato in base alla rendita catastale dell'immobile e non sul corrispettivo effettivamente pagato. Viene limitato il potere di accertamento di valore dell'Agenzia delle entrate. Spetta per legge una riduzione degli onorari notarili”.

 Prima di comprare casa bisogna accertarsi che il venditore sia il legittimo proprietario e poi ottenere più informazioni possibili sull'immobile. È importante sapere che cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare, il cosiddetto compromesso. Inoltre, bisognerebbe effettuare una verifica sui dati catastali e ipotecari dell'immobile. Di solito, questi accertamenti li fa il notaio che redige l'atto di compravendita, ma l'Agenzia delle entrate mette a disposizione dei cittadini, sul proprio sito, alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione del bene che si intende acquistare.

 Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo con il quale venditore e compratore si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull'immobile si avrà solo con la firma di quest'ultimo. Il compromesso può essere stipulato quando non è possibile la vendita immediata perché l'acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa. Questo atto va redatto in forma scritta e può essere sotto forma di scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione e per la registrazione sono dovute l'imposta di registro e l'imposta di bollo: il trattamento fiscale del preliminare cambia a seconda se si acquista da privato o da impresa soggetta a Iva. 

 Può accadere che, nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile a un'altra persona, oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento, come un usufrutto, o che venga iscritta a suo carico un'ipoteca. In questi casi, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l'annullamento della vendita o dell'iscrizione dell'ipoteca. Per evitare di trovarsi in una situazione del genere, meglio trascrivere il preliminare nei registri immobiliari. In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario che l’atto sia stipulato con l'intervento di un notaio.

 Per poter usufruire delle agevolazioni riguardanti l'acquisto della prima casa, l'immobile che si compra deve rispettare determinati requisiti. In particolare, il fabbricato deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Il bonus non è ammesso per la compravendita di un immobile appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l'acquisto delle pertinenze classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), ma solo per una pertinenza per ciascuna categoria. Il secondo requisito riguarda il luogo dove si trova la casa che si vuole comprare. Infatti, quest'ultima deve trovarsi nel territorio del comune dove l'acquirente ha la propria residenza. Può accadere che chi compra non abbia ancora la residenza nel luogo dove si trova la casa: in questo caso, si avranno 18 mesi di tempo a partire dalla data di acquisto per trasferire la propria residenza. Nell'atto di acquisto andrà inserita una dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza.

 Come specificato sul sito dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione, si tratta di un meccanismo che viene applicato alle compravendite non soggette a Iva. In questo caso, il valore catastale dell'immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110. La finalità di questo meccanismo è assicurare trasparenza nelle compravendite immobiliari ed equità nel relativo prelievo fiscale. Infatti, la tassazione riguarderà il loro valore catastale dell'immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell'atto. 

 Così come precisato sul sito dell'Agenzia delle Entrate, chi vende una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” e ne compra un'altra entro un anno rispettando le condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Tuttavia, il credito d'imposta non potrà essere superiore all'imposta dovuta sul secondo acquisto. Il contribuente potrà utilizzare questo credito di imposta in questi modi: in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto. Oppure, per l'intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito. In diminuzione dell'Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto, oppure in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). Se il credito non viene utilizzato interamente, la parte residua può essere riportata nei periodi d'imposta successivi.

 Sì, e in questo caso si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e anche una sanzione del 30% delle imposte stesse. I casi nei quali le agevolazioni delle quali si è usufruito possono essere annullate sono diversi. In particolare: quando le dichiarazioni nell'atto di acquisto sono false; se la “prima casa” viene venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Per questo secondo caso, le agevolazioni non si perdono se entro un anno si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale in tempi ragionevoli.