Comprare casa all'asta: rischi, vantaggi e le regole per non sbagliare

Per chi cerca una abitazione da acquistare, le aste giudiziarie possono rappresentare una buona opportunità per aggiudicarsi una casa risparmiando, talvolta, anche fino al 50 per cento del prezzo di mercato dell'immobile. Ma come funzionano? Cosa si deve fare per partecipare a una vendita all'incanto? Quali sono i vantaggi e i rischi? Facciamo un po' di chiarezza.

 Di solito, il percorso che porta gli immobili a finire in vendita in un'asta giudiziaria è abbastanza lungo. Dietro, può esserci un debito non pagato dai precedenti proprietari e, di conseguenza, un pignoramento da parte di una banca o di chi vanti un credito nei loro confronti. La casa viene, dunque, espropriata per recuperare le somme dovute. Spesso, però, a mettere un immobile all'asta è una amministrazione pubblica. Di solito, si tratta di terreni, box o edifici in disuso, che quindi vengono messi sul mercato tramite un'asta pubblica.

 I motivi per i quali un immobile può finire in vendita in un'asta pubblica possono essere diversi. Come spiegato prima, può succedere nel caso in cui i proprietari, privati cittadini, non riescano a fare fronte al finanziamento ricevuto dalla banca per acquistare la casa (o per qualche altro motivo) e, dunque, non potendo più pagare le rate del mutuo ipotecario si vedono portare via la loro abitazione. Un altro caso è quello delle aziende che falliscono: i loro immobili spesso vengono pignorati e poi messi all'asta. Infine, c'è il caso degli enti pubblici che decidono di mettere sul mercato terreni, box, edifici inutilizzati. Le amministrazioni pubbliche non possono vendere questi beni direttamente, ma devono farlo attraverso il tribunale territoriale competente per quel territorio. Sarà lo stesso tribunale, una volta che l'immobile viene messo all'asta, a pubblicare sul proprio sito ufficiale la descrizione del bene, la perizia di un tecnico di fiducia, l'indirizzo del bene, la data dell'asta giudiziaria e la procedura da seguire per partecipare. In tutti questi casi, il ricavato della vendita verrà destinato a ripagare, totalmente o parzialmente, le banche e i creditori del proprietario al quale l'immobile è stato pignorato.

 Tutti i cittadini possono prendere parte a un'asta giudiziaria e, nel caso di “vittoria”, entrare in possesso del bene per il quale si è partecipato. Fanno eccezione i debitori esecutati, cioè coloro nei confronti dei quale è avvenuto il pignoramento dei beni. 

 Chiunque partecipa a un'asta giudiziaria deve offrire una certa somma di denaro per poter sperare di acquistare il bene. La buona riuscita della compravendita dipenderà dal fatto che si sia fatta l'offerta migliore rispetto agli altri aspiranti compratori. Ma qual è il prezzo da offrire? Bisogna sapere che in ogni asta giudiziaria c'è un valore di base dell'immobile, che viene specificato nell'annuncio dell'incanto. Questo valore viene stabilito dal tribunale sulla base delle indicazioni e della stima fatta dal perito, che ha visionato la casa. I partecipanti all'asta possono offrire il prezzo base oppure una cifra maggiorata rispettando sempre il rialzo minimo che viene indicato nell'ordinanza di vendita. Da qui la necessità di leggere bene tutti i documenti riguardanti quella specifica asta pubblica. 

 Il primo sbaglio è non leggere tutta la documentazione riguardante l'asta giudiziaria alla quale si vuole partecipare. Di solito, le carte relative all'immobile in vendita e alla procedura per partecipare all'incanto vengono pubblicate nell'annuncio dell'asta sul sito del tribunale. Tra i documenti da leggere attentamente c'è la perizia fatta dall'esperto nominato dal giudice, che ha visionato l'immobile e le condizioni in cui si trova e ne ha stabilito un valore sulla base dei prezzi di mercato. La perizia è importante, poiché qui si può capire se sull'immobile esistono eventuali vincoli o anomalie catastali. In questi casi, la vendita all'asta non li annullerà e toccherà all'acquirente mettere, per esempio, in regola l'immobile prima di andare ad abitarvi. In ogni caso, tutte queste cose vengono specificate, così come vengono indicati gli oneri a carico dell'acquirente e anche se la casa è libera o ancora occupata. Quest'ultimo è un fattore da tenere attentamente in considerazione, specie se dopo l'acquisto si ha fretta di trasferirsi a vivere nell'immobile. Insomma, meglio conoscere prima tutti questi elementi per evitare brutte sorprese una volta entrati in possesso dell'edificio, villa, villetta o appartamento. 

 Uno sbaglio da non fare è non recarsi a visionare quello che si vuole acquistare. Molte aste avvengono direttamente online ed è facile farsi prendere la mano e decidere di partecipare a una vendita giudiziaria relativa a una località molto distante da dove si abita, per esempio un'altra regione, senza recarsi prima a vedere il bene all'asta. Ma così si rischia di trovare poi qualche sorpresa poco piacevole. Invece, sarebbe bene contattare il curatore fallimentare, fissare un appuntamento per visionare l'immobile e farsi chiarire tutti i dubbi che potrebbero sorgere durante la supervisione. Inoltre, fare attenzione a non commettere l'errore più frequente in tutte le aste, anche quelle relative a opere d'arte o collezioni private come quella di Freddie Mercury: bisogna evitare di farsi prendere la mano con le offerte. Per evitare di lasciarsi coinvolgere dalla competizione, meglio fissare in anticipo la cifra che si è disposti a offrire considerando le proprie disponibilità e, nel caso, le offerte degli altri superino quel valore, rinunciare.

 Prima di partecipare a un'asta giudiziaria, bisogna accertarsi di avere a disposizione almeno il 10% del prezzo che si intende offrire. Di solito, infatti, per partecipare all'incanto i tribunali chiedono un acconto. La percentuale minima accettata è quasi sempre il dieci per cento. Inoltre, bisogna leggere bene tutti i documenti messi a disposizione dei cittadini, dove sono riportati tutti i costi collegati alla vendita. Nel caso l'immobile presenti abusi o irregolarità catastali, meglio informarsi con dei professionisti per capire quanto potrà costare metterlo in regola e se si può accedere ad agevolazioni come il Superbonus. Bisogna anche informarsi sulle eventuali spese del notaio, legate di solito all'accensione del mutuo ipotecario, e sulle tasse come l'imposta di registro o l'Iva. Nel caso di sottoscrizione di un mutuo ipotecario, bisogna avere ben chiare tutte le spese relative all'accensione del finanziamento. Riassumendo, prima di presentare un'offerta è bene conoscere: i dati catastali dell'immobile, il valore, la planimetria, lo stato di manutenzione, eventuali problematiche presenti e la quota dell'immobile in vendita. Talvolta, infatti, la vendita non riguarda l'immobile al 100 per cento, ma solo una percentuale: meglio informarsi.

 Di solito nell'ordinanza di vendita all'asta, il tribunale indica anche i termini entro i quali, a partire dalla vendita, bisognerà saldare. Di solito, si hanno 60 oppure 90 giorni di tempo, ma meglio verificarlo sulla documentazione disponibile. Nel caso in cui chi ha vinto l'asta non provveda a saldare il dovuto entro i tempi stabiliti, il tribunale lo considererà inadempiente e perderà la caparra. Inoltre, potrebbero essere addebitati anche altri costi. 

 Certamente. Molte banche concedono i mutui ipotecari per l'acquisto di immobili all'asta. Ma non lo fanno tutti gli istituti di credito. Dunque, meglio informarsi per tempo. 

 Sui documenti messi a disposizione dal tribunale vengono indicate tutte le procedure e le modalità della vendita giudiziaria. Normalmente, bisogna depositare, entro i tempi stabiliti nell'avviso di incanto, presso uno studio di avvocato o un notaio scelto dal tribunale la documentazione richiesta (per esempio, a copia dei propri documenti di identità) e una indicazione dell'offerta base che si intende fare. Questi documenti vanno accompagnati dal versamento di una cifra, a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo proposto. Questa cifra potrà essere versata tramite un assegno circolare in busta chiusa oppure, se specificato nell'avviso dell'incanto, tramite bonifico. 

 Ci sono due modalità nelle quali si può svolgere la vendita giudiziaria. La prima è con incanto. In questo caso, al momento dell'apertura dell'asta, verrà indicato il partecipante che ha proposto un'offerta più alta rispetto al prezzo base di vendita. Gli altri aspiranti compratori potranno fare dei rilanci, rispettando le regole stabilite dal tribunale sull'ammontare del rilancio minimo e massimo. Chi si aggiudica l'immobile, non ne entrerà però subito in possesso. Infatti, nel caso della vendita con incanto, la procedura non garantisce al vincitore della gara l'aggiudicazione definitiva della casa. Invece, entro dieci giorni dalla data in cui si è svolta l'asta giudiziaria, altre persone possono presentare nuove offerte di acquisto, che siano però superiori di almeno 1/5 rispetto al prezzo raggiunto nell'incanto. Chi offre la cifra più alta, si aggiudicherà la casa.

 Il primo caso lo abbiamo già spiegato. Per le vendite senza incanto, una volta aperte le buste con le offerte, verrà stabilito subito il vincitore dell'asta, che si aggiudica subito l'immobile. Ovviamente, l'aggiudicatario dovrà provvedere a saldare l'acquisto entro i tempi stabiliti, altrimenti la "vincita" verrà annullata.

 In alcuni casi le aste avvengono per via telematica. Il gestore della vendita metterà a disposizione dei partecipanti un modulo online denominato “Offerta telematica” sul portale di vendita accreditato con il ministero della Giustizia e si potrà presentare la cauzione tramite bonifico online. 

 In questo caso, l'asta andrà deserta e si procederà con la riduzione del prezzo base in una misura pari, generalmente, al 25% del prezzo iniziale. Proprio per questo motivo, al momento di “studiare” gli annunci e la documentazione, è bene informarsi se per quello stesso immobile vi sono state aste andate deserte, quanto era il valore iniziale e se c'è la possibilità che, nel caso nessuno si presenti, anche questa volta l'incanto non avverrà e, di conseguenza, il prezzo scenderà ancora. In taluni casi, conviene aspettare e sperare che un'asta vada deserta per poter partecipare quando il prezzo base sarà ridotto di circa il 25%.

 Acquistare un immobile all'asta ha molti vantaggi, ma anche rischi. Per esempio, potrebbero esserci costi di ristrutturazione e messa in regola da dover sostenere. Nel caso, di pendenze sull'immobile si dovrà fronteggiare queste situazioni. Inoltre, la casa potrebbe essere occupata. Per evitare queste sorprese, meglio informarsi prima sia sui documenti disponibili e sia contattando il curatore dell'asta.

 Meglio saperlo prima. In ogni caso, si dovrà verificare la presenza di una notifica di sfratto. Si tratta del primo passo ufficiale per comunicare l'obbligo legale di sgombero. Nel caso, invece, che gli occupanti abbiano un regolare contratto di affitto sottoscritto prima della procedura d'asta, l'aggiudicatario non potrà sfrattarli subito. Dovrà, invece, attendere la naturale scadenza del contratto di locazione.

 Certamente, e sono le stesse che riguardano il Bonus prima casa.

 Di solito non è previsto il costo del notaio. Tuttavia, se si deve accendere un mutuo, bisognerà informarsi anche sulle spese notarili da sostenere.