Affitti brevi, da settembre arriva la stretta: cosa cambia e come mettersi in regola

Era stata annunciata da tempo e, a partire dal primo settembre, la stretta sugli affitti brevi entra in vigore in tutta Italia. Finisce, infatti, la fase sperimentale e il Cin, Codice Identificativo Nazionale, entra a pieno regime, portando novità e regole più rigide per oltre 500mila locazioni. 

 Sono i contratti di locazione della durata inferiore a 30 giorni, per i quali non è previsto l'obbligo di registrazione. Nel caso in cui gli immobili gestiti siano più di quattro, chi li dà in locazione deve avere la partita Iva e segnalare l'inizio attività, la cosiddetta Scia.

 Come previsto dall'articolo 13 ter del decreto legge numero 145 del 2023, tutti coloro che propongono e concedono in locazione breve o per finalità turistiche interi appartamenti, o anche solo stanze, sono tenuti a esporre il Codice identificativo nazionale Cin, che si ottiene dopo averlo richiesto al Ministero del Turismo. Il codice deve essere indicato anche negli eventuali annunci dedicati ad affitti brevi o turistici. È obbligatorio per gli chi gestisce locazioni inferiori ai 30 giorni.

 Il Codice per gli affitti brevi è stato introdotto con lo scopo di censire e monitorare le unità immobiliari a uso abitativo messe in affitto per finalità turistiche, quelle destinate alle locazioni brevi e le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere. Lo scopo è evitare gli abusivismi. Sono, infatti, previste sanzioni pesanti, anche fino a 8mila euro.

 Il locatore, o il titolare della struttura ricettiva, deve richiedere il Cin al Ministero del Turismo, che gestisce la relativa banca dati. La richiesta va avanzata tramite la piattaforma BDSR, dopo essersi autenticati con identità digitale Spid o carta di identità e Cie. Una volta effettuato l'accesso, basta seguire una procedura guidata e in pochi minuti il sistema invierà una mail di notifica dell'avvenuta creazione del Cin. Alla piattaforma possono accedere anche i cittadini, che possono così verificare il Codice identificativo nazionale delle strutture dove intendono soggiornare. 

 Per ottenere il Cin, è necessario che l'immobile venga dato in locazione per un breve periodo, non superiore a 30 giorni. Ma non si potrà ottenerlo nel caso in cui gli immobili siano sprovvisti, dunque non muniti, di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio. Necessaria anche la presenza di estintori portatili. Per quanto riguarda, poi, le unità gestite sotto forma imprenditoriale, queste ultime devono osservare i requisiti di sicurezza degli impianti prescritti dalla normativa statale e regionale.

 Le nuove regole valgono anche per queste piattaforme. Infatti, il Governo ha stretto un accordo con queste società per far sì che gli annunci privi di Cin vengano bloccati. 

 In realtà, la sperimentazione è già stata effettuata in diverse regioni. Dal primo settembre parte la “fase due” e il Codice identificativo nazionale entra in vigore in tutta Italia. 

 A settembre il Codice identificativo nazionale entrerà in vigore in tutta Italia. A quel punto, le strutture ricettive avranno due mesi di tempo per adeguarsi. Dal dicembre 2025 diventa operativo il sistema di sanzioni. Sono previste multe molto severe, e cioè fino a 5mila euro per chi pubblicizza senza Cin e 8mila euro per chi affitta senza questo codice. La nuova regola sarà la tolleranza zero verso ogni abusivismo. Infatti, oltre alla sanzione pecuniaria, le attività non in regola rischiano di sparire temporaneamente dal web, poiché le piattaforme di turismo online (Ota – Online travel agencies) come Airbnb e Booking si sono impegnate a non pubblicizzarle.

 Sono già state avviate. Infatti, la Corte dei Conti ha effettuato alcuni controlli sperimentali, utilizzando i dati provenienti dal sistema “Alloggiati Web” del Ministero dell'Interno e confrontandoli con dichiarazioni fiscali e le informazioni provenienti dalle piattaforme di intermediazione come Airnb e Booking. Sono già state create liste di contribuenti a rischio e potrebbero presto partire le verifiche.