Case e rendite catastali, ecco cosa cambia dopo bonus e Superbonus: a Roma e Milano si rischia fino al 30% in più

L'operazione verità del Tesoro sulle case fantasma e sulle ristrutturazioni con il 110% è ancora da definire e quantificarne gli effetti non sarà semplice. Tuttavia, nell'ipotesi di un innalzamento di classe catastale, il rischio potrebbe essere anche di rincari a due cifre dei valori sui quali si calcolano le imposte. L'Imu nei casi in cui è dovuta, cioè sulle seconde case e sulle prime esclusivamente di lusso, cresce in modo proporzionale alla rendita catastale. E la rendita schizza fino a oltre il 30% nell'ipotesi di case di categoria popolare in zone semicentrali di Roma e Milano che passino di due classi catastali a seguito dei lavori, spesso legati al Superbonus. 

 Diventerebbero quindi più salate anche le imposte di registro e l'Iva sulle compravendite. L'azione del governo ha l'obiettivo di applicare due misure già esistenti, ma finora poco attuate. La prima è il censimento delle cosiddette "case fantasma", finora sconosciute al fisco, grazie anche a foto aeree. Per farlo il Piano integrato di attività e organizzazione dell'Agenzia delle Entrate 2024-2026 già prevede di portare dal 45% al 70% la "percentuale di territorio nazionale oggetto di indagine su base cartografica", cui non sfuggono gli immobili abusivi.

 La seconda misura è l'obbligo di presentare l'aggiornamento del catasto dei fabbricati (con il cosiddetto modello Docfa) entro 30 giorni dalla fine di lavori - beneficiari o meno di bonus - che varino lo stato dell'immobile. Questo adempimento è previsto già dal 1994 e la Manovra dello scorso anno lo ha esplicitato per il Superbonus, incaricando l'Agenzia delle Entrate di fare controlli incrociati sulle banche dati.

 "Andremo a verificare", ha promesso martedì il ministro dell'Economia, Giancarlo Giorgetti, e se qualcuno non è in regola "ci saranno benefici a favore dei Comuni", che incasseranno più Imu.

 I dati interessati sono quelli sugli attestati di prestazione energetica e sul 110% che sono gestiti dall'Enea. L'ultimo rapporto, aggiornato a fine agosto, indica che gli edifici ristrutturati con il Superbonus sono stati 496.315 e di questi 133.902 erano condomini, con due o più case.

 I contribuenti che potrebbero essere oggetto di verifiche ed eventuali sanzioni sono però più numerosi se si dovessero considerare anche le altre migliorie ottenute negli anni ricorrendo ai bonus pubblici. "Almeno 15 milioni di persone" saranno tassate, tra i 19 milioni che hanno usufruito dei bonus edilizi dal 1998, è l'allarme di Alleanza Verdi-Sinistra. Si tratta di cifre impossibili da verificare al momento. Di certo gli italiani sono un popolo di proprietari di case e i contribuenti tenuti al pagamento dell'Imu sono circa 25 milioni.

 Tornando alle simulazioni ottenute con il motore della Gazzetta Ufficiale, a Roma un'abitazione popolare di categoria A4 della classe più bassa di circa 80 metri quadrati in zona 2 ha una rendita catastale di 759,18 euro, che aumenterebbe del 16% fino a 883,14 euro con il passaggio di una classe e del 36% con passaggio di due classi fino a 1038,06 euro. A Milano la rendita catastale di un'abitazione A4 di livello intermedio (pari 604,20 euro) aumenterebbe del 18% con il passaggio di una classe (fino a 712,68 euro) e del 38% con il salto di due classi (836,64). Un balzo ancora maggiore risulta nell'ipotesi di una città di minori dimensioni, come Caserta dove, per un'abitazione popolare in centro, il passaggio dalla classe più bassa a quella superiore fa aumentare la rendita del 20%, da 309,84 euro a 371,82. E per uno scatto di due classi l'incremento raggiunge il 40%, fino a una rendita di 433,8 euro.