Decreto salva-casa, arrivano le linee guida

Arrivano le istruzioni per il Salva casa, il decreto voluto dal ministro Salvini per sanare le irregolarità immobiliari che frenano il mercato. Si parte dalle procedure sprint per i titolirilasciati prime del '77, con quindi circa 50 anni sulle spalle, fino alle indicazioni esatte ai Comuni e ai proprietari sui mutamenti d'uso. Ecco le linee guida illustrate dal Mit.

 Considerando che prima del 30 gennaio 1977, in Italia non era prevista alcuna procedura per l'approvazione delle varianti in corso d'opera, tutte le varianti di cantiere avvenute in quel periodo (balconi in più, finestre spostate) sono oggi difformità che il Salva casa consente di sanare con una semplice Scia. Le linee guida chiariscono l'ambito di applicazione della misura: è sufficiente cioè che le varianti da regolarizzare siano state eseguite nell'ambito di lavori riconducibili a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, anche se le opere sono state materialmente realizzate "in data successiva". Sul fronte dei controlli, viene chiarito che "gli uffici comunali, diversamente da quanto accade nelle ordinarie pratiche di sanatoria, non sono chiamati a effettuare alcuna verifica in ordine alla conformità della variante rispetto alla disciplina urbanistica ed edilizia". Sulle multe viene chiarito che "il cittadino sarà soggetto a una sanzione compresa tra i 1.032 e i 10.328 euro e, quindi, al trattamento sanzionatorio di maggior favore già previsto per l'accertamento di conformità".

 La verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all'ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi. Viene così pienamente valorizzato il legittimo affidamento del cittadino rispetto all'operato della Pubblica amministrazione che, nelle verifiche precedenti, non abbia mai rilevato motivi ostativi all'ottenimento dei titoli. 

 Sarà possibile attivare un procedimento "a finalità multipla" per tutti gli obiettivi di trasformazione edilizia previsti dal dl Salva casa, come la sanatoria di una difformità del passato e il cambio d'uso dell'immobile condizionato alla sanatoria.

 Il proprietario potrà presentare una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che provvederà a inoltrare la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria alle amministrazioni preposte anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedimentale è scandita da tempi individuati dalla legge e dalla regola del silenzio-assenso. Le tolleranze calcolate sulle nuove soglie (dal 2 al 6% a seconda della superficie dell'unità immobiliare) valgono anche sugli immobili vincolati.

 Nel caso in cui il Comune ritenga che l'intervento non abbia determinato un aumento del valore venale dell'immobile, potrà essere applicata direttamente una sanzione pari alle soglie minime edittali, senza la necessità di coinvolgere l'Agenzia delle entrate. Negli altri casi, invece, le sanzioni saranno corrisposte in due fasi: una prima parte della sanzione al momento della presentazione della Scia in sanatoria; il conguaglio all'esito della quantificazione dell'incremento del valore venale da parte dell'Agenzia delle entrate.

 Il contributo per gli oneri di urbanizzazione primaria in caso di mutamento di destinazione di un immobile non è dovuto, perché, in un contesto già urbanizzato e quindi già dotato, per esempio, di strade residenziali, illuminazione e fognature, si risolverebbe in una mera duplicazione di costi a carico del richiedente. L'esonero vale anche in presenza di disposizioni comunali contrarie.