Mutuo, come scegliere quello migliore

Quando si è in procinto di comprare casa, oltre alle agevolazioni alle quali si potrebbe avere diritto, come il bonus prima casa e il bonus mobili 2024, è bene informarsi anche sui mutui. Infatti, a meno che non si abbia tutta la cifra necessaria, sarà necessario stipulare un contratto di finanziamento con un istituto di credito che ci vincola per un lungo periodo a restituire il prestito ottenuto attraverso il pagamento di rate mensili di una certa consistenza. Proprio per questo, è bene fare scelte oculate. Ecco cosa bisogna sapere.

 Si tratta di un contratto di finanziamento che le banche, gli istituto di credito e società finanziarie concedono ai propri clienti per acquistare, costruire o ristrutturare la propria casa o per effettuare altri tipi di acquisti immobiliari. Firmando il contratto, il beneficiario del mutuo ottiene la cifra senza la quale non potrebbe mai permettersi di acquistare l'immobile che desidera, ma si impegna anche a restituire la cifra ottenuta, maggiorata degli eventuali interessi, all'istituto di credito attraverso il versamento di un certo numero di rate, il cui ammontare e durata sono definiti dal piano di ammortamento accettato al momento della stipula. Dal canto suo, per tutelarsi dalla possibilità che il cliente non faccia fronte all'impegno preso di pagare le rate, le banche chiedono l'iscrizione ai Registri immobiliari di una ipoteca sull'immobile.

 Si tratta di una forma di garanzia grazie alla quale l'istituto di credito acquisisce due diritti sull'immobile: il diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del credito e quello di essere soddisfatta in via preferenziale sul prezzo ricavato dalla eventuale vendita della casa. In questo modo la banca si tutela in caso di insolvenza nel rimborso del mutuo, cioè nel caso in cui il mutuatario accumulasse continui ritardi o non riuscisse più a pagare le rate. L'ipoteca si costituisce con l'iscrizione ai Registri Immobiliari, cosa che fa il notaio. Il bene oggetto di ipoteca rimane nella piena disponibilità del proprietario.

 Dipende dal piano di ammortamento scelto. Quando si stipula un contratto di finanziamento, gli interessi possono essere predeterminati al momento della firma dell'accordo, e in questo caso si parla di tasso fisso. Oppure possono essere calcolati rata per rata. In questo secondo caso si parla di tasso variabile. La durata del mutuo può essere molto estesa nel tempo: da cinque anni fino a trenta. Alcune banche arrivano anche a 40 oppure 50 anni. 

 Per scegliere il finanziamento è necessario come prima cosa conoscere il costo della casa e, quindi, l'importo necessario ottenere dalla banca per poter concludere l'acquisto. Ma bisogna sempre tenere conto che l'importo massimo del finanziamento che si potrà ottenere arriva fino all'80% dell'immobile, il rimanente 20% bisogna averlo già a disposizione. Alcuni istituti concedono anche mutui fino al 100% del valore dell'immobile, ma a condizioni più onerose. Inoltre, richiedono al cliente garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca. 

 La regola generale delle banche italiane è che la rata del mutuo non deve essere superiore al 30% del reddito disponibile di chi lo chiede. Se il mutuo è cointestato, si tiene conto della somma dei redditi dei due richiedenti.

 Tenendo conto della regola del 30%, si può arrivare a una rata mensile di circa 400 euro. 

 In tutti i contratti di mutuo ricorrono alcuni elementi essenziali: il tasso di interesse prescelto, la durata, il piano di ammortamento ed eventuali garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca. Esistono diversi tipi di mutuo a seconda del tasso di interesse applicato. In particolare, nel “mutuo a tasso fisso” per tutta la durata del prestito il tasso di interesse non cambia e le rate rimangono sempre dello stesso importo. Nel mutuo a tasso variabile la rata varia seguendo l'andamento del tasso di interesse, che a sua volta è legato all'andamento di un parametro di mercato. Ogni mese, quindi, l'importo da pagare può subire oscillazioni. Esiste poi il mutuo misto, che dà la possibilità a chi lo contrae di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa. Esiste anche il mutuo con cap, chiamato anche mutuo con tetto: in questo caso viene fissato un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire. In questo modo, fin dalla stipula del piano di ammortamento, il mutuatario avrà la garanzia che nel tempo la rata non possa crescere fino a raggiungere cifre troppo alte per le sue tasche. L'oscillazione del tasso di interesse, che nel tempo può crescere o diminuire, potrebbe però causare a lungo andare l'allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo. Infine, il mutuo con tasso d'ingresso: in questo caso, banca e cliente stabiliscono che per un certo periodo iniziale venga applicato un tasso ridotto. Scaduto questo periodo, verrà applicato il tasso fisso o variabile corrente.

 Quando si chiede un mutuo, la cifra che si andrà a restituire all'istituto che ce lo concede sarà maggiorata di una somma in più spalmata su tutta la durata delle rate. È quindi bene iniziare a familiarizzare con due sigle importanti: Tan e Taeg, che sono i due parametri in base ai quali si calcola l'ammontare effettivo della somma da restituire. Il Tan è il Tasso Annuo Nominale, cioè il tasso di interesse calcolato su base annua da applicare al finanziamento. Influenza direttamente l'ammontare delle rate, in quanto viene distribuito e incorporato in ogni rata mensile. Il Taeg è il Tasso Annuo Effettivo Globale e si riferisce al costo totale del prestito ottenuto. 

 È la modalità con la quale il finanziamento immobiliare ipotecario sarà rimborsato alla banca. Si può scegliere tra un piano di ammortamento “alla francese”, che è il più diffuso e prevede che le quote di interesse decrescano nel tempo mentre crescono le quote capitale. Nelle prime rate del mutuo, dunque, le quote di interesse saranno più significative e quelle capitale più contenute. Per tutta la durata del mutuo la rata rimane costante. Esiste anche il piano di ammortamento a rate crescenti, dove le rate aumentano di importo ogni mese. Il piano di ammortamento libero, dove le rate sono composte solo della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato entro scadenze predeterminate. Man mano che avviene il rimborso, le quote di interessi dovuti vengono ricalcolate. Infine c'è il piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile, dove la rata rimane costante ma le variazioni del tasso di interesse determinano l'allungamento o l'accorciamento del piano di rimborso.

 Online esistono diversi siti dove è possibile confrontare le varie offerte delle banche. Una buona idea, prima di andare a chiedere il finanziamento, è quella di calcolare online l'importo delle rate che si andrebbero a pagare utilizzando le varie calcolatrici su siti come MutuiOnline.it; Facile.it, Telemutuo.it. Si può anche utilizzare il calcolatore messo a disposizione dall'associazione Altroconsumo sul proprio sito. 

 Se si resta indietro con i versamenti delle rate la banca può prendere diversi provvedimenti, che dipendono anche dall'entità del ritardo accumulato. In generale vengono applicati gli interessi di mora, poi si può passare all'iscrizione del cliente nel registro sui prestiti ottenuti dai cittadini inadempienti (Sic), così in futuro sarà più difficile ottenere crediti. Infine, si può arrivare al pignoramento dell'immobile gravato da ipoteca. In caso di difficoltà, meglio avvisare la propria banca e cercare un compromesso, come la sospensione per un periodo delle rate o altre soluzioni adeguate alla situazione.