Salva-casa, via libera ai micro monolocali: ecco i requisiti

Il decreto salva-casa è stato approvato dalla Camera (con 155 sì, 79 no e 9 astenuti) e ora torna all'esame del Senato. Tra le novità il fatto che le case alte 2,40 metri, con una superficie di 28 metri quadri per due persone sono considerate abitabili. Non si tratta, in realtà, di una vera e propria riforma dei requisiti di abitabilità: vengono però ammessi i locali con un'altezza minima inferiore ai 2,70 metri (previsti fino a oggi) e si stabilisce che i monolocali potranno scendere sotto la quota attuale (appunto, 28 metri quadrati) arrivando a 20, mentre i bilocali possono passare da 38 a 28 metri quadrati. Venerdì il voto finale in Senato. 

 Se ci sono abusi nel condominio si potrà comunque procedere con i lavori di riqualificazione in un singolo appartamento e viceversa. Ok anche alla norma sulle demolizioni: dai tre mesi di tempo a disposizione per rimuovere gli abusi dopo l'ingiunzione del comune si passerà a otto. Porticati e tende bioclimatiche entreranno infine negli interventi di edilizia libera.

 Cambiano i paletti che consentono di decretare i requisiti igienico-sanitari di un'abitazione, superando, almeno in parte, una normativa del 1975: si prevede che il responsabile del progetto di intervento possa asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie in una serie di casi che fanno eccezione. Queste eccezioni sono legate a interventi di recupero che migliorino effettivamente le caratteristiche igienico-sanitarie del locale (oppure che riescano a ottimizzare la ventilazione e i riscontri d'aria).

 Il tutto nell'ambito di una generale volontà di superare la legge del 1975 e valorizzare operazioni di riqualificazione urbana, volta anche a ottimizzare gli spazi cittadini. Da un punto di vista politico, però, non tutti (soprattutto all'opposizione) concordano nell'accettare la diminuzione della metratura consentita per l'abitabilità.

 Ci sono poi novità, o per meglio dire semplificazioni, relative ai cambi di destinazione d'uso: quelli che comprendono attività in edilizia libera saranno considerati cambi di destinazione senza opere (e comunque saranno ammessi anche i cambi con opere). Via libera ai cambi di destinazione di primi piani e seminterrati nei casi in cui siano ammessi dalla legislazione regionale. 

Previste poi semplificazione sui sottotetti, il cui recupero sarà ammesso anche senza la possibilità di mantenere il rispetto delle distanze minime tra edifici e dei confini. Approvata, infine, una norma per introdurre disposizioni a favore delle zone devastate dal disastro del Vajont del '63.

 Si allargano inoltre le tolleranze costruttive, cioè le differenze consentite tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità non è una violazione edilizia, se rimane entro i limiti del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo nel caso in cui l'abitazione misuri fino a 60 metri quadrati. Le percentuali consentite scendono al 5% per superficie da 60 a 100 metri, del 4% tra 100 e 300 metri, del 3% tra i 300 e i 500 metri quadrati. Per superfici superiori si resta al 2%, come già previsto dalle norme precedenti.

 Il cosiddetto emendamento Salva Milano, invece, non passa: avrebbe dovuto sanare questioni aperte dall'avvio di 150 cantieri in città. Visto che raramente vengono realizzate nuove costruzioni su terreni liberi, ecco che allora si pone il problema: questo avviene, come spiega il Corriere della Sera, sia perché è raro che vi siano aree edificabili vuote, e anche per questioni di sostenibilità ambientale che rende preferibile la riconversione di un terreno già utilizzato. Quindi se si riconverte un edificio esistente, se si tratta di una mera sostituzione (ad esempio un vecchio palazzo demolito e ricostruito con nuovi criteri) allora si può operare semplicemente con una Segnalazione certificata di inizio attività. Ma se il nuovo edificio ha un "carico urbanistico" maggiore del precedente (perché ad esempio vedrà un maggior numero di residenti), in questo caso l'iter è diverso: o si pagano gli oneri di urbanizzazione per compensare i nuovi servizi oppure occorre che il nuovo edificio risponda ai requisiti di un piano attuativo comunale. Quello che la magistratura intende fare è comprendere come le norme siano state interpretate dagli uffici comunali milanesi. Cosa che ha portato allo stop dei nuovi cantieri, con tutte le conseguenze del caso sul settore dell'edilizia. Un norma che chiarisca questo aspetto occorrerebbe comunque a livello nazionale e non sono a Milano, dove di certo il valore del nuovo è molto più alto che altrove.

  Le sanatorie saranno operative dal 29 luglio. Per quanto riguarda le regole, il Comune ha 45 giorni di tempo per esprimersi sulla richiesta di permesso di costruire in sanatoria. I giorni scendono a 30 per quanto riguarda la SCIA. In caso di mancata risposta scatta il silenzio-assenso e la regolarizzazione dell'opera edilizia. In caso di interventi difformi o privi dell'autorizzazione paesaggistica, è necessario richiedere un parere all'autorità che gestisce il vincolo per valutare la compatibilità paesaggistica dell'intervento stesso. L'autorità competente ha 180 giorni di tempo per pronunciarsi.