Immobiliare, è il momento di dare un occhio alle aste giudiziarie

Comprare un appartamento o un terreno dal tribunale invece che nel normale mercato immobiliare può essere un'opzione vantaggiosa, ma che non tanti italiani passano al vaglio per colpa della diffidenza verso la burocrazia. Durante il 2019 sono stati 160.594 gli immobili messi all’asta nel nostro Paese, per un numero totale di 254.649 aste. A causa delle numerose aste andate deserte, gli immobili si sono svalutati mediamente del 29% nel corso dell'anno, diventando quindi interessanti rispetto ai normali prezzi di mercato. 

È quanto emerge dallo Scenario aste immobiliari 2019, analisi realizzata da Reviva, la prima azienda in Italia che si occupa di vivacizzazione delle aste immobiliari in una modalità unica nel panorama del real estate: unisce infatti intelligenza artificiale e marketing esperienziale per abbattere i rischi e prevedere i valori degli immobili, evitando che le aste vadano deserte. L’analisi, realizzata con il patrocinio dell'Osservatorio T S.E.I. (tavola di studio delle esecuzioni immobiliari), è la prima che si basa esclusivamente sui dati del Portale delle Vendite Pubbliche (PVP). Si tratta del portale dove confluisce obbligatoriamente la pubblicità legale di tutte le aste immobiliari bandite in Italia, sia riguardanti le esecuzioni immobiliari sia le procedure concorsuali. 

I numeri nel dettaglio - Sono stati 160.594 i lotti (prevalentemente singoli immobili o complessi immobiliari venduti in blocco) messi all’asta nel corso del 2019. Un dato che va ben distinto da quello relativo al numero complessivo di aste avvenute in Italia, intese come esperimenti di vendita di lotti, che ammonta a 254.649. “Questa tra aste e lotti è una distinzione fondamentale, che rafforza ulteriormente l’alto livello di affidabilità della relazione annuale che abbiamo realizzato, per quanto concerne la rappresentazione e l’analisi dei dati sulle aste immobiliari svoltesi in Italia nel 2019” - sottolinea Giulio Licenza, co-founder di Reviva. - “In passato, infatti, spesso i due differenti dati sono stati confusi o trattati superficialmente, con il risultato di restituire un quadro ancora troppo poco chiaro e preciso del mercato.”

Per quel che riguarda i 160.594 lotti all’asta, si evince che il 56% sono residenziali, il 34% non residenziali e il 10% sono terreni. Nello specifico, con riferimento alle motivazioni della messa in vendita all’asta, il 76% dei lotti è coinvolto in procedure esecutive, il 22% in procedure concorsuali (fallimenti e concordati preventivi) e il 2% arriva da altre procedure di liquidazione. Infine, nel corso del 2019 il 59% dei lotti è andato in asta una singola volta, sintomo di una complessiva lentezza delle procedure di vendita. Queste prevedono infatti, in caso di mancata vendita del lotto, che quest’ultimo venga rimesso all’asta a un prezzo svalutato ulteriormente rispetto al suo valore effettivo e solo dopo che sia trascorso un periodo minimo di sei mesi. 

Prezzi in picchiata - Nel corso del 2019, a fronte del valore complessivo di 18 miliardi di euro (considerando l’offerta minima) a cui i lotti sono stati posti in vendita, la svalutazione del valore degli immobili dovuta alle aste deserte è stata complessivamente di 3,4 miliardi di euro. Scendendo nel dettaglio, la svalutazione media di un lotto posto più volte in asta è stata del 29%. Le cause di questo fenomeno sono da rinvenirsi soprattutto nella scarsa partecipazione alle aste immobiliari, ammantate ancora da un pesante velo di scetticismo da parte dei potenziali compratori, che faticano a considerare questo genere di acquisto come una valida alternativa offerta dal mercato immobiliare. 

“Seppur meno rispetto al passato, ancora oggi permane questa diffidenza nei confronti delle aste immobiliari, causata sicuramente da un sistema burocratico e poco accessibile che non invoglia, bensì respinge, potenziali acquirenti a causa delle sue procedure ostiche” - spiega Giulio Licenza.

La situazione nelle città e nelle regioni - Con i suoi 7.327 lotti è Roma la provincia con il maggior numero di immobili all’asta, seguita da Milano con 6.746 e infine Bergamo con 5.081 lotti. Risulta invece essere Oristano la provincia con il minor numero di immobili all’asta, con solo 166 lotti. 

Dall’analisi, inoltre, emergono profonde differenze di prezzo tra i lotti del Nord Italia rispetto a quelli del sud. Per esempio, mediamente i lotti in vendita a un prezzo più alto sono gli immobili non residenziali siti in Friuli Venezia Giulia, dove l’offerta minima media è di 526.813 euro mentre quelli a un prezzo più basso sono i terreni in Basilicata, per i quali l’offerta minima media è di 35.915 euro.

Sempre nel 2019 è stata di 100,10 euro l’asta con il prezzo più basso e che ha avuto come oggetto di vendita una quota di terreno in provincia di Palermo mentre, al contrario, l’asta con il prezzo più alto, che ammontava a 42.290.000 euro, ha riguardato un albergo a Roma. I lotti residenziali, quelli che in Italia tendenzialmente vanno per la maggiore, sono stati posti in vendita mediamente a 76.525 euro. Nello specifico, quelli mediamente più costosi si trovavano in Trentino Alto Adige a 125.981 euro e quelli più economici in Calabria a 45.146 euro.